Správa bytového domu v paragrafech
aneb co nám život přináší?
K 1. 1. 2014 nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen NOZ (nový občanský zákoník). Od tohoto data nám praktický život přinesl celou řadu otázek týkajících se fungování bytového domu v rámci nové legislativy. Pokusili jsme se poskytnout vám pro inspiraci a vyvarování se chyb, kterých se již dopustili vaši kolegové, část nejčastěji se opakujících situací a způsobů jejich řešení. Pokud vám některé situace, které jste si již zažili, v tomto článku chybí, budeme rádi, pokud nám je pošlete i s konečným řešením. Uveřejníme v dalším díle o praktických dopadech nové legislativy na fungování bytových domů.
1. Zastupování vlastníka na shromáždění – úprava ve stanovách.
Ano, ve stanovách je možné upravit podmínky pro zastupování vlastníka na shromáždění. Obecné právo dané NOZ umožňuje zmocnit v podstatě kohokoliv. Přesto doporučujeme zpřesnit podmínky zastupování vlastníků prostřednictvím konkrétní plné moci.
2. Rozúčtování služeb (vyhl. 372/2001 Sb. teplo a TV)
Ve stanovách si můžete zvolit jiný způsob rozúčtování než podle aktuálně platné legislativy. V tom případě je ovšem nutný 100% souhlas všech vlastníků.
3. Stanovy staré vs. nové
Dokud nejsou přijaty stanovy nové, je nutno dodržovat obsah starých. Zde je dobré připomenout, že některá ustanovení stanov jsou v rozporu s NOZ, a tudíž již od 1. 1. 2014 neplatná! Nové stanovy je dobré přijmout jako bod č. 1 shromáždění (s hlasovacím poměrem uvedeným ve stávajících stanovách) s účinností okamžikem schválení. O dalších bodech programu se pak hlasuje již podle nových stanov.
4. Počet členů výboru
Je potřeba uvést konkrétní počet, tj. 2, 3, 4… Jména členů výboru se musí uvést v návrhu na zápis v rejstříku. Pro dobré fungování výboru doporučujeme vždy lichý počet členů.
5. Kontrolní komise
Platí stejně jako u výboru, tj. ve stanovách uvádět konkrétní počet členů a jména zvolených členů se musí objevit i v návrhu na zápis do rejstříku!
6. Finanční limity výboru
Stanoví shromáždění ve stanovách. Platí pro vlastní činnost výboru. Základní částky stanovuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Ve stanovách si můžete tyto limity změnit dle vašich potřeb a zkušeností.
7. Dluhy vlastníků
Výbor má povinnost dle §159 NOZ mj. vymáhat dlužné částky od neplatícího vlastníka. Po schválení shromáždění lze tyto dluhy i prodat. V krajním případě se lze domoci splacení dluhů i prodejem jednotky (soudní rozhodnutí).
8. „Zhodnocení“ finančních prostředků společenství
Úroky na bankovních účtech se pohybují okolo 0,05%. Společenství, která mají zůstatek fondu pro správu domu a pozemku v dostatečné výši a neplánují v dohledné době větší investice, se snaží získat z této sumy peněz více než jen výnos na pokrytí bankovních poplatků. Zde je třeba si uvědomit, že shromáždění může odsouhlasit takřka cokoli, jedná se o peníze vlastníků. Pro správné, odpovědné investování (uložení) volných finančních prostředků, by mělo platit:
a) Ve fondu je třeba ponechat částku odpovídající možné krizové situaci (oprava výtahu, kanalizace, střechy,…)
b) Peníze z fondu zhodnotit pomocí pojištěných bankovních finančních produktů. V případě problémů jsou tak vklady pojištěny do výše odpovídající 100tis. Euro.
c) Je třeba naplnit §1194 NOZ – společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Tedy peníze z fondu by měly použity v první řadě vždy na zhodnocení bytového domu.
d) Dále je pak třeba brát v úvahu §159 NOZ – člen voleného orgánu se zavazuje svoji činnost vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí.
9. Vymezení společných částí nemovitosti
Základním materiálem, ze kterého se vychází, je prohlášení vlastníka uložené na katastru nemovitostí. V případě změn prohlášení se postupuje v souladu s nařízením vlády č. 366/2013 Sb.
10. Členství ve výboru
Členem (předsedou) výboru může být fyzická i právnická osoba (zastoupená fyzickou osobou), svéprávná a právně bezúhonná (§152 NOZ). Tj. pokud nebude mezi vlastníky dostatečný počet zájemců o práci ve výboru, lze výbor doplnit členem (členy) z kruhu osob mimo vlastníků. Např. ze správcovské společnosti. Samozřejmě je třeba počítat s finančními náklady za práci člena výboru (předsedy) v řádu tisíců korun měsíčně. Odpovědnost však vždy zůstane na vlastnících jednotek.
Jak jsem napsal v úvodu, život nám neustále přináší nové a nové situace, které je třeba řešit.
Autor: VlaH
Pro náš dům, z. s.
Veveří 102
61600 Brno
info@pronasdum.cz